청년 버팀목 전세자금대출, 전세가가 매매가보다 높으면 대출이 안 나올까?

전세집을 알아보다 보면 가장 많이 마주하게 되는 조건 중 하나가 바로 “전세가가 매매가보다 높을 경우 대출이 어려울 수 있다”는 이야기입니다. 처음 듣는 사회초년생 입장에서는 너무 낯설고 어렵게 느껴질 수 있죠. 저도 처음에 이 말을 듣고 “전세가가 더 비싸면 뭐가 문제지?” 하고 혼란스러웠던 기억이 있습니다.

1. 왜 전세가가 매매가보다 높으면 문제가 될까?

주택금융기관이나 주택도시기금(HUG, HF)은 전세대출을 실행할 때 해당 집의 실제 가치를 기준으로 ‘전세보증금 회수 가능성’을 평가합니다.

만약 매매가보다 전세가가 높다면, “이 집이 실제로 담보가치가 낮은데, 보증금을 제때 회수할 수 있을까?” 라는 위험 판단이 들어가게 됩니다.
즉, 집값 대비 전세보증금이 과도할 경우 위험물건으로 평가되어 대출 심사에서 제한이 생길 수 있습니다.

2. ‘오피스텔은 보증보험이 안 된다’는 말의 의미

많은 분들이 오해하는 부분인데, 오피스텔도 보증보험 가입 가능합니다. 다만 조건이 조금 까다롭습니다.

준공 후 15년 이상 경과한 오피스텔
근저당이 많이 잡혀있는 오피스텔
위험 투기지역으로 분류된 건물

이런 경우에는 HUG/HF 보증보험에서 담보 위험도가 높다고 판단하여 보증이 거절될 수 있습니다. 그래서 공인중개사가 “오피스텔은 보증보험 안 된다”라고 **뭉뚱그려 설명**하는 경우가 많습니다.

3. ‘5500만 원 이상이면 보증보험이 안 된다’는 말의 진실

이 말은 사실과 다릅니다.
전세보증금 5,500만 원 기준은 과거 ‘소형주택 보증’ 특약 기준으로 나온 이야기이며, 현재는 일반 보증 상품으로 충분히 보증 가입 가능합니다.

4. 집주인이 보증보험 가입을 거부해도 나는 가입 가능할까?

네, 가능합니다.
집주인이 가입하는 것(임대인 보증보험)과
내가 가입하는 것(임차인 HUG 전세보증보험)은 완전히 별개입니다.

다만 집주인의 동의가 필요한 서류가 일부 있을 수 있어
집주인이 비협조적일 경우 절차가 늦어질 수는 있습니다.

5. 그럼 실제 대출 가능 여부는 어떻게 판단할까?

다음 세 가지를 먼저 확인하면 됩니다.

등기부등본 – 근저당 설정 및 압류 여부 확인
KB시세 / 실거래가 – 전세가가 매매가 대비 과도하지 않은지
건물 준공년도 및 구조 – HUG 위험평가 기준 충족 여부

가장 쉬운 방법은? → 해당 물건 주소만 알려주면 은행/기금센터에서 사전 심사 가능합니다.

결론: “전세가 > 매매가”라고 해서 무조건 불가한 것은 아니다

전세대출은 절차만 제대로 알고 접근하면 얼마든지 안전하게 받을 수 있습니다.
복잡하고 어렵게 들리지만, 결국 핵심은 단 하나입니다.

“보증금을 안전하게 회수할 수 있는가?”

이 기준만 통과한다면 청년 버팀목 전세자금대출은 충분히 가능합니다.

불안하거나 헷갈리는 매물 있으시면 주소만 주시면
전세 위험도 + 대출 가능성 + 보증보험 가능 여부까지 정리해드릴게요.

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